不動産登記

登記に関する基礎知識

不動産登記

不動産登記制度とは、大切な財産である土地や建物について、所在地や面積などと権利関係(所有者の住所氏名、担保権の有無・内容など)を、

法務局が管理する帳簿(登記簿)に記載し一般に公開することにより、不動産取引の安全と円滑を図る制度です。不動産の登記をきちんとしておかないと、争いに巻き込まれてしまう場合もあります。

例えば、所有者の名義にしていない土地に対して、第三者が先に所有権移転登記をした場合、以前から自分が土地を所有・使用していたとしても、その第三者に対抗できなくなってしまう場合があります。そうならないためにも登記をする事によって、争いごとを事前に予防しましょう。

登記簿

 登記簿とは、土地・建物について、誰の持ち物か等を法的にはっきりさせるために作られた台帳のことをいいます。物件所在地の所轄法務局にあり、誰でも閲覧することができます。

表題部

不動産登記簿には、土地登記簿と建物登記簿があり、土地、建物ともに表題部、甲区、乙区から成り立っています。
図に示すと以下のとおりです。

上記のような登記の表題部に記載されている登記情報を、表示に関する登記といいます。

ここでの表記は、土地の形状や建物の状態が変化した場合に関わってくる部分です。変化が生じた場合には不動産登記法により、状況の変化を登記することが義務付けられています。この部分の登記は土地家屋調査士の業務範囲になります。 

甲区 乙区 の表記について

甲乙の区の表記は、不動産の権利関係についての登記が記載されている部分です。その不動産を誰が所有しているのか、などを公示しています。この部分の登記は司法書士の業務範囲になります。

この権利に関する登記については、表示に関する登記とは異なり、登記義務はありません。しかし、後日の紛争を避けるためにも、必ず登記を行うことをお勧めいたします。

管轄法務局誰でも、手数料を納付すれば自由に登記簿を見ることができます。所有者やその他の権利関係を調べることができます。法務局ごとに管轄があり、その区域内の登記事務を扱っています。したがって、登記の申請をする場合には、管轄の法務局に提出する必要があります。

しかし、最近ではコンピュータ・システムでの登記事務を行っている法務局が多いです。 そのような場合には、管轄区域外の不動産についても、その法務局で登記簿謄本(登記事項証明書)を取得することができます(まれに、取得できない場合もあります)。

登記簿の謄本の取り方

誰でも手数料を納付すれば、自由に登記簿謄本(登記事項証明書)の交付を受けられますので、不動産の売買をする時にはその不動産の登記簿も必ず調べましょう。以下に登記の手続きの流れを図に示し、その詳細について説明していきます。

法務局には
・バインダー方式登記簿の法務局
・コンピュータ・システム登記簿の法務局
の二つがあります。コンピュータ・システムによる法務局では磁気ディスク登記簿となっていて、登記簿の謄本のことを登記事項全部証明書、抄本のことを登記事項一部証明書といいます。

以下で、バインダー方式登記簿の法務局と、コンピュータ・システム登記簿の法務局それぞれの登記のとり方について説明します。是非ご参照ください。 

バインダー方式登記簿の法務局

法務局備え付けの所定の申請書を提出すると、誰でも土地や建物の登記簿の謄本(抄本)の交付を受けられます。そしてまた、誰でも登記簿を閲覧できます。

申請書の書き方は法務局の中に例示してあります。(申請書の置いてある付近に例示した紙が置いてあります)登記簿謄本を取る上で重要なことは、不動産の土地の地番、建物の家屋番号を明確に記載することです。郵便の届く住所でも取得できないこともあります。

法務局に住居表示と地番の対照表があります。できれば、権利証を見るか、所有者に聞いて確認したほうが良いでしょう。

地番、家屋番号とは? 
地番……土地を人為的に区別して付けた番号
家屋番号……建物を区別するために付けた番号

コンピュータ・システム登記簿の法務局  

コンピュータ・システムによる法務局では磁気ディスク登記簿となっています。そこで、法務局所定の申請書を提出して、B5サイズの横書きの登記事項の全部の証明書または登記事項の一部の証明書の交付を受けることができます。

不動産登記の必要性

本来契約というのは当事者の「売りましょう」「買いましょう」という意思表示があるだけで、成立します。契約書等の書面すらいらない、というのが法律上の建前です。

しかし現実には、不動産を買えば契約書を作るし、法務局に出向いて所有権が移転したことを公示するための登記も行います。この理由は、もし登記をしなかった場合は、自分がその不動産の所有者であることを他人に主張することができないからです。

他人に主張する内容としては、例えば、「この家は私が所有する不動産です」「この土地は当社の担保としています」ということです。

所有権や抵当権などの「権利」は目に見えないものです。しかし、これらの権利を登記という形にすることで、誰の目から見ても存在がはっきりわかるようになります。このように不動産登記を行うことで、所有する権利を守ることができますし、安心して取引することもできるようになります。

 以下では具体例を用いて、登記の必要性をご説明いたします。

Aさんという人物が所有している東武東上線 坂戸駅近くの不動産を、娘の新婚祝いのために購入してあげようとしているBさんという人物と、老後を過ごすために購入を考えているCさんという人物が居たという設定で、事例をご紹介しましょう。

さて、BさんとCさんのどちらが所有権を得ることができるでしょうか。これは、Aさんと先に取引した方ではありません。先に登記した方が所有権を獲得することになります。

(下記の図はイメージです。 似たような図を一緒に掲載しようと考えております
参考:不動産登記専門サイトhttp://www.touki-shizuoka.com/)

不動産登記による権利取得は早い者勝ち!

まず、AさんがBさんに対して甲建物を売りました。契約書もちゃんと取り交わしています。しかしBさんとしては契約書があるからという事で安心して、Aさん→Bさんへ所有権が移転したという登記を法務局に申請することを怠っていました。

実はAさんは悪い人で登記簿上は自分がまだ所有権者なのをいいことに、Cさんを騙してCさんに対しても再度甲建物を売りました。(「二重譲渡」と呼ばれています)そしてBさんより先にCさんに所有権移転の登記を行ったとします。

Aさんのこの行為は横領という犯罪行為なのですが、Bさん,Cさんから代金を二重取りしたAさんは、普通はすぐに逃げてしまい、見つからなくなってしまいます。

さて、残されたBさん、Cさん間では、事実上Aさんに代金の返還請求をする事ができなくなった以上、どちらが甲建物の真の所有者であるか、争うことになります。

不動産は価値の高いものなので、裁判になることも多いでしょう。この場合、Bさん、Cさんのどちらが勝つのでしょうか?

一見契約を先に交わしたBさんの方が優先するようにも思えます。しかし、所有権自体は契約だけで取得できるものの、二重に契約がおこなわれたような特殊事例において、民法は契約の前後ではなく、登記を先に申請したものを優先しています。

結局、売買契約をしたのは後だったにも関わらず、先に登記を備えたCさんの方が勝ち、最終的な所有権者として確定することになります。

結局Bさんは、Aさんに代金の返還も請求できない、不動産も取得できないということになり、大きな損害を受けることになります。

不動産は高額のために、Aさんのような犯罪行為をする人がいます。自分の財産を守るためにも不動産を買った時にはしっかり登記をする必要があります。

このように、登記に関して知識がないために、トラブルに巻き込まれる例もあります。そうならないためにも、不動産の登記はしっかり行いましょう。

不動産登記の流れ

不動産登記には、書類作成など様々な手続きが必要です。ここでは、手続き完了までの全体的な流れと、手続きの詳細についてご説明いたします。まず、一般的な不動産手続きの流れを以下の図に示しています。

以下では、手続きの詳細について説明します。 

1 申請書作成、必要書類を添付して法務局に提出

1.不動産登記の申請をするために、必要書類を用意します。
不動産の売買をする際に行う所有移転登記という登記の申請には、売主と買主でそれぞれ用意しなければならない書類が異なるので注意しましょう。

2.申請書に記入し、ご自身が住まれている地域の管轄の登記所の申請窓口に提出します。 
管轄地域外の登記所に申請書を提出しても受理されませんので、自分の管轄の登記所は法務局に確認を取りましょう

2 登記官が審査

1.窓口が申請書を受理すると、登記官が申請書に受付年月日、受付番号を記載します。

2.登記の申請があった土地または建物の登記記録事項を確認しながら、「申請書の内容が法律に沿っているか」、「登記記録事項との一致」、「添付書類の不備の有無」などが審査されます。 
新築などの場合は、職員が現地に確認に出向くことがあります。また、近隣住民などに現地の状況について質問・ 調査が行われることもあります。

3.書類に不備があると、法務局に行って補正する必要があります。補正をしないと、登記申請が却下されてしまいます)。不備があった場合は職員に従って補正を行います。

4.2の審査によって申請に不備がないことが確認されると、申請の内容に従って登記記録などに必要事項が記入されます。

3 登記簿に記載

審査作業がきちんと行われたか、申請された通りに登記が行うことができたかどうかを登記官が再度確認します。処理を正しく行えていたことが確認されたら、登記官が識別番号登記記録に記録し、登記が完了します。

4 権利証(登記識別情報通知書)の発行

登記官が権利証(登記識別情報通知書)を作成します。申請者は申請書に押印したものと同じ印鑑を用意して登記所に行き、権利証(登記識別情報通知書)を受け取ります。この受け取りは登記の完了から3ヶ月以内と限られています。

5 登記申請手続きの完了

受け取った権利証(登記識別情報通知書)は、次に何らかの登記を行う際に必要になります。紛失、盗難にあっても、決して再発行はされませんので、大切に保管しておきましょう。

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