所有権保存、移転

所有権保存登記・所有権移転登記

所有権保存登記

所有権保存登記とは、所有権の登記のない不動産について、初めてされる所有権の登記のことをいいます。建物が新築されると、最初の所有者は1カ月以内に建物の物理的状況(どのような建物か)を公示する「表題登記」を行います。

それに続いて登記用紙の甲区に、「誰が所有者か」を示す「所有権保存登記」が記載されます。以後、この保存登記を基礎として売買や相続といった所有権の移転や抵当権の設定・抹消といった不動産の権利変動に関する登記がなされます。 

所有権保存登記は、所有者の任意に任されています。つまり、その不動産をめぐって他人と所有権争いをしているなどの問題を生じない限り、登記をしなくても差し支えはありません。 

しかし、不動産の所有権が移転したり、その不動産に権利が設定されたりする場合(たとえば、住宅ローンの担保を設定する場合)には、それらの契約の相手方は自分の権利がゆるぎないものとなることを希望します。

これが「対抗要件を具備する」ということになるわけですが、そのためにはそもそも所有権保存登記をしなければ、他の登記をすることはできず、対抗要件も満たすことができません。 

したがって、建物の購入に際して金融機関から借り入れをし、土地・建物に抵当権を設定するためには、所有権保存登記が絶対に不可欠となります。 

所有権保存登記の申請者は不動産登記法で決められています。原則として、表題部(表題登記の内容を記載している部分)に所有者として記載された者が単独で申請します。

ただし、所有者がすでに死亡している場合は相続人が自分の名義で保存登記を申請することもできます。
申請先は、不動産の所在地を管轄する各法務局です。 

所有権移転登記 

所有権移転登記とは、マイホームなどの不動産を購入したら,所有権移転登記(名義変更)の手続をする必要があります。この登記によって、今現在、誰がその不動産を所有しているのかが、明らかになります。

不動産を2人以上で購入した場合は、拠出した資金の割合に応じて、所有権の持分割合を決める必要があります。

購入した不動産が、居住用の建物であり、一定の条件を満たす場合は、専ら居住用の住宅であることの証明書(これを「住宅用家屋証明書」といいます)を取得して、所有権移転登記の申請書に添付すれば、登録免許税が軽減される措置があります。

不動産を購入するうえで最も重要なのは,売主に関する情報です。もし売主が別人だったり,売却の意思がなかったり,何らかの障害で意思能力がなかったりすると,例え登記を完了したとしても所有権を取得できません。

売主の意思能力に心配がある場合は,家庭裁判所によって成年後見人などに選任されていないかどうか(法務局の登記簿を調査すれば判明します)を調べる必要があります。 所有権移転登記に必要なもの(ただし、一般的な事案を想定しています) 

申請書
所有者になる人(買主)の住民票
固定資産評価証明書
売主の権利証(または登記識別情報)
売主の印鑑証明書
印鑑
登録免許税相当額の現金 

※個別の事案によって、必要になるものは変わります。
※このほかに「委任状」と「司法書士の報酬」が必要となります。

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