弟が所有していた土地を、直接、兄である自分の名義にしたいのですが。

相談内容

数年前に弟が亡くなり、さらに先日父が亡くなってしまいました。
弟が所有していた土地の名義を直接自分に変えたいのですが、できるのでしょうか?

結果

相続人の間で弟様→お父様→相談者様という流れの相続をするという遺産分割協議を行い、中間省略登記という方法で、直接弟様から相談者様へ名義を変更することができました。

コメント

今回の事例は、数次相続という場合に該当します。

数次相続とは、例えばAという人が亡くなってしまって相続登記を完了していない間に、そのAの相続人であるBも亡くなってしまったような場合をいいます。
このような場合、原則としてAの相続登記→Bの相続登記という順番で行い、最終的な相続人の名義に変更していきます。

ただし、この相続登記には例外があります、それは中間省略登記という方法です。
例えば、亡A→亡B→相続人Cがいる場合、亡A名義の不動産の所有権を直接相続人Cに変更することができます。
これは、亡Bのところの中間の相続について、亡Aの相続人が亡Bのみという、単独で相続するような場合が当てはまります。
この単独での相続は、もともと相続人が1人しかいない場合や、相続人が複数人いるけれども遺産分割協議で1人が相続することにしたという場合などが該当します。

今回の場合、弟様の相続人はお父様とお母様の2人でしたが、弟様名義の不動産の相続登記が未了の間に、お父様もお亡くなりになってしまいました。
お父様の相続人は、ご健在のお母様と相談者様の2人となります。
そして、弟様名義の土地の所有権を相談者様1人の名義に変えようとされています。

この場合、法定相続分どおりに考えると以下のようになります。

弟様(単独)→お父様及びお母様(持分2分の1ずつ共有)→相談者様(お父様の持分のみ相続登記)

これでは、お母様の持分2分の1については、相続登記とは別に贈与登記をする必要があります。
生前贈与の場合、法務局に支払う登録免許税という税金が、相続の場合よりも高くなってしまったり、贈与税が発生するおそれがあったりと、デメリットが大きいと考えられます。

そこで、さきほどご紹介した以下のような相続を想定することで、中間省略登記による相続登記が可能となります。

弟様(単独)→お父様(単独)→相談者様(単独)

このように、中間省略登記を行うために、間の相続を亡くなったお父様のみが相続するように考えます。
このような流れの相続を行う場合、弟様→お父様という相続登記を省略して、弟様から直接相談者様の名義に変更することができます。

理由としては、①弟様名義の不動産を亡くなったお父様が相続するという、お母様と相談者様の遺産分割協議と、②亡くなったお父様が相続した不動産を相談者様が相続するという、お母様と相談者様の遺産分割協議が成立しているからです。

この方法により、今回の事例では、無事弟様から相談者様へ直接不動産の名義を変更することができました。

上記のような中間省略登記を行うメリットとしては、やはり登録免許税などの費用を節約できることが大きいと考えられます。
法定相続分どおりに登記を行えば、最終的な登記の申請件数が増え、司法書士に依頼する場合の報酬や、法務局に支払う登録免許税も高くなるおそれがあります。

梅谷事務所では、事案に応じてお客様に最適な方法で登記を行えるように進めさせていただいておりますので、お悩みの方は一度ご相談をいただければ幸いです。

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